芙玉寶給你玉一樣的肌膚
您好：
一)認購書簽訂的問題注意
在我國的法律和法規中，並未明確規定購房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認購書》。從法律上說，認購不是買房的法定前驟，合同也不是認購的必然結果。簽訂《認購書》表明買房人隻能保證其購買意願的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同購買商品房。如果雙方在《認購書》對房屋的麵積、價格、雙方權利義務都做了明確的約定，那麼我們可以認為《認購書》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同隻是把認購書約定的內容具體化;如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，我們可以把它看作是雙方的意向書。
買房人在簽訂購房《認購書》時應注意以下事項：
1、審查開發商所提供的認購書中是否有不利於自己的條款。
在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，並向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。同時，購房者還應問清楚房屋建築施工的進展情況以及各方麵與房屋相關的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購房意圖不符的條款;如無異議，應要求提供或複印作為預訂協議附件，以免將來正式簽約時就預售合同文本內容產生不必要的紛爭，也有助於防止開發商以預售合同內容不能達成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現“一房二賣”的情況。
2、注意認購書中對定金的處理規定。
開發商和購房人經常會為此出現一些糾紛，比如雙方合同沒談成，開發商不退定金;要麼，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產生，購房者最好與開發商在認購書中明確約定：“雙方在簽訂合同的過程中，如果就有關合同條款協商不成，最終導致合同無法簽訂的，開發商則應返還定金”。《中華人民共和國合同法》第一一五條對此也做了規定。
(二)商品房買賣合同簽訂注意
應注意以下幾點：
1、對於出賣人的主體資格進行審查。
《城市房地產管理法》第二十九條規定了設立房地產開發企業的條件及登記要求。要求出賣人出具房地產開發資質證書、開發單位與銷售單位及所有權人是否一致、中介代理機構是否具有正式的委托文件;
2、對於合同的主要內容。
如購置房屋的麵積要明確是多少，實際使用麵積是多少、交付期限及房屋的質量是否符合法律規定或合同的約定，防止因質量瑕疵而產生糾紛;
3、關於雙方違約責任的約定要公平合理。
在簽訂商品房買賣合同時，有些房產開發商往往列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而總避開其本身違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關違約責任之約定顯失公平，對購房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買賣合同時，購房者應要求在合同中明確銷售商的違約責任，應努力爭取雙方在違約責任上的公平。
(三)關於交付房屋
交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋麵積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂麵積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒有質量問題，例如該房是否已通過綜合驗收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質量問題或主體結構問題。如存在嚴重質量問題，購房者要堅決予以拒收，此外還要向開發商索取“兩書”，即《認購書》、《合同書》。最後要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續時，如果發現問題，一定要書麵記錄下來保留證據。
(四)房屋權屬證書的辦理注意
不動產權屬證書是不動產物權的證據，是對財產擁有或交易事實的確認，在《物權法》第十七條也做了論述，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明，以登記為準。
房屋權屬證書的功能有：
1、產權確認功能，指權屬證書確認所有人的所有權，承認並保護房屋與權利人之間的關係;
2、公示功能，指將房屋權利變動的事實向社會公開，用以標示房地產流轉的過程和結果。
因此，買受人在簽訂了買賣合同後，應盡快辦理權屬證書。在合同中約定由開發商統一辦理的，應督促其盡快辦理;沒有約定的，買受人應持有關材料到房地產管理部門辦理，並登記公示
(五)商品房預售的預告登記注意
商品房預售是一種特殊的買賣行為，是指開發商將正在建造的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由於標的物現實的不存在，買受人得到的隻是房屋建成後取得所有權的一種期待權，其行為是一種風險投資。因此，為避免糾紛的產生、防範風險，買受人應當自預售合同簽訂後進行預告登記。在學理解釋中，預告登記使預售合同具有了物權的性質，是典型的債權物權化，即買受人在預售合同中的權利是一種債權，經過登記後獲得了對抗第三人的效力，那麼第三人就無法通過占有或登記取得房屋所有權。在《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中也規定了預售登記製度。《物權法》明確規定了預告登記製度。這樣就可以使用預告登記製度防止在商品房交易中出現“一房二賣”情形的發生，維護購房人的合法權益。
重要事情說三遍 地段是買房的重要參考指標
李嘉誠曾說：“決定房地產價值的因素，第一是地段、第二是地段、第三還是地段。”買房看什麼，地段是買房的重要參考指標。地段究竟是什麼？是交通、配套還是環境？或許這些都是我們買房看地段的參考因素之一。
聽過很多道理，卻依然過不好一生。很多購房者都知道，地段很重要，那麼怎麼選擇一個好地段呢？我們一起來看看。
公共交通網絡完善 縮短與市中心的距離
對於普通上班族，交通出行十分重要。如果我們在市中心工作，但是房源稀缺價格又高，我們可能會選擇住在遠離市中心的區域，這時候交通的作用就很大。看交通需要把規劃的交通和現有網絡結合。公共交通網絡完善，將會縮短與市中心的距離。
齊全的生活配套 優質生活感
生活配套主要有：商業配套和公共配套。如商場、超市、學校和醫院等。對於市中心的區域，商業配套自然更齊全，但加權平均一下，廣州的外圍區也有配套齊全的區域，價格相對中心區低一些，如黃埔的區府板塊。有了齊全的生活配套，下班回家不用憂愁在哪買菜，小孩上學也便利，從而能提高生活質量和舒適感。
環境宜居安靜 打造舒適生活
一個好樓盤離不開一個宜居安靜的環境，如果你的家附近都是工廠，噪音汙染嚴重，這就難以有舒適的居住感。之前說到附近配套要完善，最好有菜市場、學校等，但如果住宅距離市場和學校太近，也會有很大的噪音，這樣將影響休息質量。
說了那麼多，您或許也知道地段的重要性了，所以說重要的事情說三遍，買房第一看地段、第二地段，最後還是地段。那麼廣州有哪些地段好的樓盤呢？
（以上回答發布於2017-04-26，當前相關購房政策請以實際為準）
買房氣候條件也很重要
一般人在選房時，考慮較多的是房子的價格、結構、質量、地理位置、物業管理與購房的合法權益，容易忽視“看不見、摸不著”的氣象條件。等到住進去後，才因為氣象條件不適而感覺別扭、不舒服，就為時已晚。為了健康和安全，無論是購買新房還是二手房，都要從以下幾方麵考察房子的氣象條件。
首先是光線條件。現在絕大多數商品房，光線條件都符合國家規定的“冬日滿窗日照時數不少於1小時”的標準。樓房之間的間距越大，或樓層越高，房子的日照時數就越多。
第二是濕度條件。房間的空氣濕度與當地的天氣、氣候有關，與地質和地貌也有關係。人們在購房(尤其是買低層房)時，要特別注意房子的地質地貌條件。地勢低窪、土質濕軟的地方，可能終年濕度較大，雨季裏牆壁、地板也容易潮濕，夏日裏蚊蟲也較多。考察房子周圍的濕度狀況，以春、夏季或陰雨時節較適合，在秋高氣爽或幹燥的冬季，常常不容易覺察到濕度的差異。
第三是風的條件。一般購房者都希望房子的通風條件較好，這樣就比較看重房子的朝向。多數商品住宅樓的門窗都是南北朝向，這是根據我國屬季風氣候區這一特點設計的。但各地的“最多風向”還是有些差別的，樓房門窗的朝向，宜和當地的“最多風向”保持一致，這樣通風條件才能達到最佳。
第四是溫度條件。一般而言，門窗南北朝向的房子，具有“冬暖夏涼”的特點，再結合光線、風的條件，購房者選擇起來相對比較簡單。但頂層房則需要考慮隔熱層的質量和效果。
第五是防雷設施。雷電作為自然界一種頻繁、劇烈的天氣現象，是主要的氣象災害之一，如果具有完善的防雷措施，許多雷電災害是可以避免的。因此，廣大民在購房時，一定要查看該房是否有《防雷裝置驗收合格證》。
第六是防洪與城市排澇條件。沿江沿河的內陸下遊城市汛期容易受暴雨洪澇災害襲擊，城市防洪治洪、內澇排放是政府行為，不由購房者左右。購買樓層較低的購房者要特別注意樓盤的地理位置，最好不選低窪地段，同時注意房屋所在地下水道的排放情況，不選內澇嚴重、經常積水的地段。
（以上回答發布於2017-03-08，當前相關購房政策請以實際為準）
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買房什麼最重要
買房需要考量：
目的
在購房前，消費者一定要考慮明白為什麼買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設施比較便利的小區或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結合當下的經濟狀況。
位置
房產是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關鍵因素。因此，購房者一定要根據自己的目的選擇不同位置的房產，比如選學區房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學，當然要選擇學區房，而且由於其地理位置的優勢，投資價值也相對較大。
戶型
一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作後，在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應注意，功能布局要合理，如何能在不大的麵積內營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北麵和邊角位置，采光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受幹擾，購買時需注意這些問題。
開發商
在目前的調控狀態下，開發商的因素是最重要的。我的建議是選擇大開發商，因為它的資金實力、技術能力、抗風險能力都相對較強，後期的物業也比較靠譜。小開發商很容易出現資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質量以及後期的物業等一係列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內容並經過認真考慮後再交付，並要求開發商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握麵積、價格、收費方麵的條款以及違約責任、房屋質量、物業管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。
價格
很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，最不重要的就是價格。在目前的經濟環境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的後，價格不會相差太大。
新手買房須知 這些關鍵詞很重要
對於新手來說，買房這樣一件複雜的事，該怎麼才能輕鬆的搞定它？理解清楚8個買房關鍵詞更容易上手。
麵積：麵積涉及到建築麵積、套內麵積、公攤麵積、贈送麵積，建築麵積是記在房產證上的麵積，套內麵積是關係到房屋內部實際使用的麵積。公攤麵積越大，得房率越小。
得房率：一般多層得房率在80%以上，高層由於電梯間和消防通道麵積大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公攤如果太小，生活舒適度會降低，電梯空 間狹小，樓道也會黑暗狹窄。一般來說，高層樓房的公攤係數要大於多層的公攤係數。高層公攤係數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤係數則在 0.11～0.16之間。
開間進深：開間就是采光麵，越開闊越好。一般兩室一廳80平方米左右的住宅，其客廳開間大不可超過3.9米；120平方米的住宅，客廳開間在3.9米至4.2米之間。現在很多戶型的進深都在12米以下，這個數字比較合理。一般來說，板式多層或小高層住宅的進深在10.5至12米之間比較理想。
樓間距：樓棟之間的距離越大，性價比就越高，私密性就越好，相應樓棟的低層的采光也會不錯。許多樓盤的沙盤模型並沒有呈現出實際的樓間距，所以，要仔細詢問。
層高：現在一般商品房的層高是2.9米，如果減去樓板及地磚等的厚度，有2.7米的淨高也就不錯了。如果是躍層或複式，層高的指標就更重要了。
車位比：對於一般的小區，車位比達到1：0.6就可以了，如果是高檔別墅一般要在1：2以上才夠用。
綠地率和綠化率：綠地率和綠化率是不同的概念。一般小區的綠地率不能低於30%。有的開發商喜歡說“綠化率”，是因為綠化率的計算相對模糊。
容積率：容積率是小區的總建築麵積與用地麵積的比率。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過3。
這些名詞都是買房過程比較常見的，了解這些概念的含義，對於購房者來說，是避免陷入買房的陷阱和買到滿意房屋的重要手段之一。
（以上回答發布於2017-07-10，當前相關購房政策請以實際為準）
購房前做好這些準備很重要 否則出大事
又到了一年的畢業季,有人畢業租房,也有人畢業就買房。作為買房新手一枚,買房前,下麵這些準備功課可得做好。
購房前做好這些準備 別稀裏糊塗就去買房
一、了解現在的購房政策
要有購房資格,否則有錢也買不了房;要有足夠的首付,千萬別首付需要7成而你隻有5成;公積金貸款也有條件,不是繳納了公積金就可以貸款的,並且公積金貸款的額度也是有限的。
1、購房資格
在一些限購城市,購房資格要求比較嚴格,社保要繳滿一定的年限等。所以在買房前,一定要注意看看自己是否具備買房的資格。
2、購房落戶
戶口一直是個大問題,孩子上學、中高考都離不開戶口。外地人買房要了解該城市的落戶條件,比如有的是要求在XX區購買麵積XX平米的房子才能落戶,也有一些城市規定買二手房不能落戶等。既然要買房落戶,落戶的條件就得搞清楚弄明白,這樣才能有的放矢。
3、公積金貸款
在辦理公積金貸款前,個人公積金賬戶必須連續繳滿6個月(部分城市略有不同),買房前,注意不要提取公積金。另外,住房公積金貸款的用途為自住住房,購買辦公用房、商業用房、車庫、別墅以及其他非居住用房的不予申請公積金貸款。此外,所購房產須具有全部產權及具備抵押條件,購買房屋部分產權的,購買住房土地性質為非國有土地的公積金繳存職工也不能夠申請公積金貸款。
二、明確自己的需求
看房之前,先問問自己以下幾個問題:
①手裏有多少錢,預備首付多少?貸款多少範圍內是自己可以承受的?
②計劃一下買房和裝修中間有多少時間,沒有足夠的時間存錢的話,那就還要預留一部分裝修的錢。
③你的生活圈子在哪些區域?是打算買在離你的工作地點近的位置,還是買在離你另一半工作地點近的位置?又或者是準備在你和另一半工作地點的中間買房,這樣大概可以將買房的區域確定下來。
④你是打算過渡,還是5年內都不打算換房,如果是5年內不換房,那麼就要將舒適性放在第一位,並考慮到日後家庭人員的數量,另外,買房是否需要滿足周邊有幼兒園/小學/初中的需求?
⑤預備買多大的房子?幾室幾廳?千萬別等到看房的時候再說,這些要提前確定好。
三、收集樓盤資料
現在網絡非常發達,各種信息查起來都非常方便。在實地看房之前,先在網上看看你預備購房的區域有哪些樓盤。在網上了解好相關的樓盤信息,進行一下對比。另外,可以去到業主論壇看看網友們對該樓盤的評價,論壇上的貼子都還是比較中肯的。
四、實地看房你該問些啥?
1、價格
價格有均價、起價、最低價和最高價之分,均價比較具有參考意義,但不同的樓棟、戶型和樓層,價格還是有一定的差異的。看好了哪套房子,一定要問清楚具體的價格。
2、物業
物業服務的好壞關係到日後入住的舒適性,要問清楚物業的服務項目有哪些。另外,別看不起眼的物業費,日積月累下來也是一筆不小的開支。物業費的多少直接影響到你以後的生活成本,大部分物業在2塊以下,有些標榜高檔盤的物業在2塊多甚至到4塊的也有。
3、交房時間
是否能按時入住,入住時是否能取得建築工程竣工驗收備案表、商品房麵積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書等,這些都是必須要了解清楚的。
4、銷售方式
應當要求銷售員明確答複是按照建築麵積銷售還是套內建築麵積銷售(二者主要差別在於:建築麵積包含公攤麵積,而套內建築麵積不包含公攤麵積)。目前很多都是按照建築麵積來銷售的,當然也不排除部分是按照套內麵積來銷售的。
5、車位
現在小車已經非常普遍了,也許現在沒有車,但不代表未來不會買車。停車位的數量多少,車位是可租可售還是隻租不售呢?車位費用的收取標準以及是地上車位還是地下車位等,這些都要問清楚。還需要明確的是銷售員的答複、承諾不能作為今後發生糾紛時的法律依據,一切以購房合同及補充協議為準。
6、幾梯幾戶
大量實踐證明2梯3戶的居住舒適度是最佳的,現在很多都是2梯4戶。1梯2戶、3戶或者2梯5戶、6戶,也能接受,但要注意隻有一個電梯的房子,電梯壞了該怎麼辦?那種2梯7、8戶的,就不要考慮了。
7、樓間距
樓間距的大小關係到采光、私密性的好壞,樓間距過小,不僅容易導致采光不好,還會使得隱身得不到保護,在家的一舉一動很容易被對麵的住戶看到,除非大白天也把窗簾拉上。
8、容積率
容積率越低說明單位麵積上建的房子越少,人住在裏麵就不那麼壓抑、相對來說低樓層的采光也會好點,容積率越低,居住的舒適度越好。
9、戶型
要學會怎麼看懂戶型圖,了解戶型好壞。看多了,比較多了就會發現問題,自然就能了解。同時,樓層平麵圖也不可不看。
幹貨!手把手教你怎麼看戶型圖及樓層平麵圖
好戶型不一定是好房子 圖說買房如何選戶型
10、公攤
同樣是建築麵積100平的房子,為啥別人的套內麵積是82平,我的就隻有75平呢?所以,買房的時候公攤小那絕對是這個房子的賣點。一般的公攤都是20%以上,20%以內的已經非常少了。
11、施工單位
這個太重要了,資質直接影響到房屋的質量問題,當你知道施工單位的名字之後就要去網上搜索關鍵詞,可以去業主論壇、房產專業網站去查查施工單位的口碑,盡可能多的查查關於施工單位的好壞信息。
另外,去到售樓部還要注意問五證二書是否齊全。考慮到交房要繳納各種稅費如契稅、物業費、維修基金等,手裏要留一部分的餘錢,這樣交房急用錢的時候才能不慌。
（以上回答發布於2016-11-15，當前相關購房政策請以實際為準）
如何做好買房能力評估 重點做好三大計算
買房要量力而行，“養得起房子，就養不起孩子”是多少房奴的悲哀。在準備買房的時候，我們要考慮到自己能買什麼樣的房子，有多少錢可以在哪個區域買，這就要我們對自己的購房能力進行評估，才能不做悲催房奴。
一、“買房能力”定義
就是看你是否有能力購房，或一次性付款購房，或貸款購房。如果是貸款購房，那就應該評估你的還款能力，即以你的月供與家庭月收入比來衡量，一般月供最高不宜超過家庭收入的50%。
二、如何評估自身買房能力：
1、計算首付能力
計算自己的首付能力時，一定要加上房屋的裝修費用，因為你不可能住在毛坯房子裏。
2、計算月供能力
如果你是貸款購房，你每月的月供應該控製在你月收入的30%左右，因為你不但要考慮到貸款利率上升的因素，還要考慮到你收入減少的因素。此外，你在貸款購房時，最好預留出一年的按揭款。
3、計算養房能力
養房的成本包括物業費、供暖費、24小時熱水費，如果你購買的房子距離上班地點很遠，你還要考慮到交通費用。
據一項調查顯示，我國有91.1%的人按揭購房，其中，有31.75%的人，月供占其收入的50%以上，如何不壓力山大？所以買房前一定要先做購房能力評估，才能避免日後因買房壓力過大而影響生活質量。
（以上回答發布於2016-12-19，當前相關購房政策請以實際為準）
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