請問房地產中的“反租”是什麼意思?

售房返租也叫售後包租、售後回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金衝抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。

房地產市場素有“不炒不活”的說法，一直都有這麼一批職業投資者在其中製造和尋找機會，成為樓市裏不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規範的保障機製和誘導手段來吸引投資，技巧性地引導炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在於將樓盤分割成一個個小單元，分割越小，總價就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應對“返租回報"持十分謹慎的態度。

首先，即便再具有蠱惑性的返租回報也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費、利息等因素考慮進去，恐怕返租率就會大打折扣。譬如租金，一些項目還沒有交房，開發商便替客戶想出一個租金的數字來，算出來的投資回報往往會嚇人一跳。稅費在租金中占有一定比重，理應是每一個投資者考慮的重要內容。還有更多的因素計算者都給故意或無意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業管理費、買房的各種稅費、家具及電器的投入，而且，購房返租是建立在一係列假設上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，隻要有一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會灰飛煙滅。事實上，一個商鋪三年之內如果不能做旺，無論是發展商還是消費者都是難以堅持下去的。

令人不安的是，現在流行的返租回報方式，有的沒有設定規避風險的機製，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的隻是發展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。細想還不難發現，“返租”的方式其實是發展商將物業所有權順利賣給小業主，風險自然落到業主身上，發展商則以高於回報率的價錢租出去，無形中充當了一回中介的角色，得到一筆無風險的利潤。問題是，萬一物業租不出去，萬一租價達不到回報率，萬一發展商的資信或投資組合出現問題或開發商跑了，業主到底能與誰一起賺錢？以前某商場也采勸返租回報”的營銷方式，提出“今天借你一桶水，明日還你一桶油”，最後不要說油，水也打了“竹籃”。

案例:

*某房地產有限公司1996年與葛姓業主達成售後回租協議，後因房產公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產公司敗訴後提起上訴竟稱：包租的實質是變相融資行為，房產公司不具備提供融資服務的主體資格，因此租賃承諾確認書違反國家金融法律、法規的規定，屬非法融資，應確認為無效。該公司為了贏官司不得不說出了搞售房返租動機。

返租是通過將已有社會資源的再配置從中獲取高額租金的行為，本身並不直接增加社會財富；而返租業務並非所有企業都可以經營，必須是經過特許的極少數融資租賃公司才有權經營，這種經營的特許缺乏必要的競爭機製，導致返租經營權向“特權”轉化，從而使“尋利”向“尋租”轉化，把原本能夠增進社會的經濟福利行為，變成了“尋求直接的非生產性利潤”。

*廣州:名彙商城"返租"案30戶業主勝訴

5年前，眾多投資者以“返租”形式在上下九的名彙商城買鋪，本計劃5年能拿回6成購鋪款。今年春季，商城開發商卻以嚴重虧損為由，緊急叫停返租，業主們著急討租金不算，更要求將返租進行到底，戰火因此鬧上法庭。

日前，荔灣法院一方麵判決駁回了開發商解約的請求，另一方麵判令開發商須在1月內一次性將拖欠租金付清業主。

法院判決：虧損與解約無關開發商理應返租

今年3月底，名彙商城58戶業主聯合起來將糾紛訴諸法律，要求開發商廣州華虹房地產實業有限公司（下稱華虹公司）償付所欠的1萬多元至40多萬元不等的租金；並要華虹繼續履行5年返租之約。

日前，大部分業主拿到了荔灣區法院對這宗係列案的一審判決。法院首先確認華虹與業主們之間的返租協議合法有效。對華虹公司的解約請求，法院認為：出口被封也好，“非典”也罷，都是華虹公司所遇的經營風險，不屬於“不可抗力”，華虹本身經營虧損也不是法定的解除合同事由，名彙公司無盈利更與本案無所關聯。據此，法院駁回了華虹要求解除返租合同的請求。對業主們索要返還被欠租金和滯納金的請求，法院則給予了支持。

連日來，30戶業主陸續拿到了勝訴判決。廣東南方福瑞德律師事務所的曹宇瞳律師分析說，如果判決生效，意味著開發商必須繼續履行當初的返租承諾，直至合同期滿為止。

事件回放：開發商虧損停止返租

名彙商城位於廣州市黃金商圈下九路。1999年，其開發商華虹公司打出誘人廣告：購買名彙商鋪，開發商將向業主返租該鋪，每年付給業主購鋪款的12％作租金，5年後，業主將能拿回當初購鋪款的60％。在購鋪的頭5年，業主們不僅無需供鋪（有租金可代替供鋪款），還能享受多餘的租金。

廣告甫一打出，眾多市民不惜出高價在此買鋪投資。據估算，名彙2樓至4樓有上千戶業主，然而從2002年起，華虹公司開始拖欠部分業主的租金。今年3月，華虹公司向業主們發出提前終止租賃合同的通知，正式提出與業主終止租賃合同。理由是名彙商城的經營者——名彙商貿發展有限公司幾年來均無盈利，華虹嚴重虧損，現已無力返租。

昆山散戶，沒社保沒公積金，沒個人所得稅證明怎麼買房

按揭貸款的基本流程如下：

實地看房：

信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方到申請按揭貸款的房屋現場對房屋現場勘察；

產權驗證；

產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證，並辦理相關手續；

簽署合同：

銀行認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數額由買賣雙方確定），複印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶；

填寫合同：

銀行整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同；

繳費義務：

銀行收取費用預審通過後，通知客戶交費；

產權過戶：

買賣雙方在房管局的幫助下辦理產權過戶手續；貸款人準備相關材料到銀行辦理抵押手續；

銀行放款。

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